2月18日下午，两位看上去约30来岁的男士来到位于黄山市新安江南岸的广宇·江南新城售楼处，从相关户型信息到具体价格，再到订金和首付款的支付细节等等问题无一放过。 

　　在了解清楚之后，他们陷入了短暂的沉默。不一会儿，其中一位男士自言自语道：“3300？我之前来问过，只有2700元/平方米吧？！”


　　站在身旁的销售代表热络地接过话茬：“2700元是去年10月以前的价格了。10月以后我们所有的开价都是3000元/平方米以上了。”


　　短短4个月，这个地处黄山的超级大盘报价就已骤涨20%。
　　
　　价格“空涨”已成主旋律

　　作为黄山市屈指可数的几个超级大盘之一，总建筑面积近80万平方米的广宇·江南新城去年11月前后就将新开盘的房源价格定在了3300元/平方米。这对黄山市民的购房心理产生了巨大冲击。很多人认为，广宇·江南新城的新报价，使黄山市中心城区的房价冲破了3000元/平方米的“心理关口”。


　　而国家统计局安徽调查总队发布的数据显示，去年11月安徽省被调查的10个城市，其房屋销售价格均全面上涨，其中黄山房价同比涨幅位居第一，达14.2%。同期，省会城市合肥的房价同比涨幅仅4.8%，位列倒数第二。


　　事实上，从去年下半年开始，黄山的房价涨幅在安徽省各市县中一直位居前列。据黄山永佳房地产开发有限公司（下称“永佳房产”）销售经理彭勇涛介绍，黄山市中心城区去年初商品住宅均价仅2100元/平方米。但5月房交会时，价格已涨至2500元/平方米。目前，黄山市老城区里则很难找到3000元/平方米以下的新房了。这意味着去年黄山市中心城区的房价涨幅高达40%以上。


　　对于这个惊人的数字，广宇·江南新城的开发商——黄山广宇房地产开发有限公司（下称“黄山广宇”）营销部经理程前龙也直呼想不到。他甚至对记者表示，直到去年7、8月之前，他们都没有想过房价会涨到3000元/平方米以上。

　　冲动消费难遏制

　　出租车司机黄师傅告诉记者，早在2003年，他就在黄山市广播电台附近的一个小区，以1100元/平方米左右的价格购买了一套房子，“现在那里的房价已经涨到3000多元/平方米了。”


　　实际上，除了这套房子，他还有一套因旧城改造获得的安置房，“现在租给亲戚住”。据他介绍，他身边的亲戚朋友大都早在两三年前就已购置了房子，“要是当时没买，现在肯定就买不起了。”


　　自认对黄山市房地产市场非常了解的洪光也告诉记者，他身边已经有不少朋友在去年下半年房价快速上涨期间“入市”。


　　洪光是土生土长的黄山人，从事房地产营销策划已有四五年时间，出于对未来市场走势的担忧，他最近一直对身边的朋友苦心相劝，但“收效甚微”。


　　据他介绍，这些近期购房的朋友实际上都是二次或者多次置业。他们仅仅是因为担心房价会持续上涨，未来改善住房或子女购房时，可能需要支付更高的成本，因而纷纷于眼下选择再次购房。据了解，在这部分人群中，甚至有些人的首付款是四处举债得来。他们的理由也相当简单：现在自己还年轻，收入水平还可以支撑偿还按揭贷款，如果房价再持续上涨，在不久的将来，按揭贷款可能会超出自己的收入承受能力。


　　程前龙也表示，去年广宇·江南新城的购房者中，首次置业的比例仅占一半，同时年龄在40岁左右的出于改善居住目的的购房者比例也较高。他向记者强调说，目前黄山市商品住宅的外来投资比例并不高，购房者主要还是本市的年轻人群、40岁左右具有一定经济实力的人群以及来自黄山市三区四县的进城购房人群。


　　据他介绍，广宇·江南新城最近一期开盘是在1月20日，推出的130多套房源到目前为止已售出60%以上。“这是因为中间有一个春节长假，如果是往常，正常情况下，开盘当天就可以售出70%~80%”。


　　但即便是春节期间，每天仍有40~50人来看房，程前龙对此颇为满意：和杭州的情况相比，黄山的市场反应要乐观许多。但洪光却认为，黄山市外出打工的人较多，很多人都会考虑回乡购房，因此春节期间看房的人较多并不能说明任何问题。


　　不过外出打工群体回乡购房的比例在黄山市确实呈现上升趋势。据估计，这一群体在黄山市的购房者中，所占比例已达20%左右。此外，徽杭高速通车之后，杭州到黄山的行车时间缩短至4小时以内，地理上的毗邻使一些黄山市民在面对杭州超过8000元/平方米的均价时，都惊觉黄山市3000元/平方米的房价似乎存在着巨大的上涨空间。由此滋生的市场需求变得异常旺盛。

　　市场需求的“虚假旺盛”

　　程前龙告诉记者，去年底广深等地的房价出现下跌后，一些购房者尽管也抱怨黄山房价只涨不跌，“但他们嘴上这么说，最后还不是都买了？！”


　　就连洪光也不得不承认，从他们代理销售的一手信息显示，黄山房地产市场确实需求旺盛。但他同时表示，这些需求中有很多“虚假”的成分：“并非都是刚性需求，大部分属于改善性需求，这种需求很容易随市场的变动而变化。”


　　在洪光看来，黄山众多的市民在投资房地产方面并没有如江浙地区的投资客般有非常专业的投资知识。例如第一年，算上各种税费及利息后，房产的升值幅度至少在20%以上才能有赢利的空间。这一点，很多黄山人在投资之前并没有仔细算过。


　　此外，黄山市的租金水平持续较低，以市中心一套面积120平方米左右三房两厅为例，其售价已超过3000元/平方米，但装修之后的租金也不过1200元/月。“租金水平甚至比不上存款利息！”


　　在这种情况下，不少多次置业的黄山人在投资房产之后，都还不知道自己买下的这些房子，到底是为等待房产的进一步升值而套现，还是用于出租，抑或空关着等待自己的子女长大成人后由他们居住。


　　但黄山市的人均居住面积已相当可观！依据《2006年黄山市国民经济和社会发展统计公报》，当年该市人均住房使用面积已经达到22平方米。到2007年底，这一数字可能会增到25~28平方米，彭勇涛则表示，他个人估计这一数字应该达到30平方米。


　　尽管如此，这并不妨碍黄山市房地产市场的扩张态势。目前，除市中心的世纪广场板块之外，黄山市中心城区已将位于新安江南岸的江南新城以及位于西部区域的黄山经济开发区（即新城区）作为未来发展的两个重点区域。


　　而且在这两个区域内的一些房地产开发项目，都被列入黄山市甚至安徽省重点发展项目之列。广宇·江南新城及其周边的鸿威·东方丽景、阳光绿水花园工程等房地产开发项目都被作为基础设施项目列入安徽省的重点发展项目。


　　与此同时，洪光和彭勇涛都作出了今年黄山市房价涨幅应在10%以内的预测。洪光甚至表示：“如果今年6月前黄山市中心城区房价涨到4000元/平方米以上，我肯定将自己唯一一套房子卖掉，持币等待房价的下跌。”

观察

以旅游地产的名义

　　也许是看到住宅市场即将面临的“困境”，黄山市的房地产开发重点从2007年开始了“华丽转身”。从此前商品住宅开发转向旅游地产开发。在建设国际化旅游城市的目标下，五星级酒店、休闲度假区以及高尔夫球场等等以旅游地产名义开发的项目在近两年成为黄山市房地产开发项目中的主流。


　　而碧桂园在黄山的项目，虽然以别墅等住宅产品为主，但由于是以五星级酒店为切入口，因此在当地也被作为旅游地产的重点项目之一。当然，这种情况在黄山并非个案。


　　江苏雨润集团在黄山的旅游地产项目也是一个包括高尔夫球场及别墅在内的项目。此外，新徽投资公司在花山谜窟附近开发的新徽天地，也是旅游地产项目。


　　该项目开盘时就有当地媒体报道：新徽（中国）观邸此次联袂花山谜情风情街，首度上市即受到海内外投资者的追捧。


　　但记者从售楼处了解到，到目前为止，还有不少公寓及商铺未售出。据介绍，新徽观邸和风情街都是采用售后返租的方式。


　　就是这样一些项目，也同样位列黄山市和安徽省的重点发展工程之列。同时，记者注意到，在黄山市开发房地产的公司中，以外地公司为主，本地公司除黄山旅游和永佳房产之外，大多都因资金原因，难以形成大规模开发。


　　实际上，从政府角度而言，这些外来的开发商是当地招商引资的重点之一，以碧桂园项目为例，黄山市商务局的官方网站上的一条消息显示，黄山市有关方面在该项目签约时就已预计，项目全部完成后，可为经济开发区提供税收和规费收入达8亿元以上。


　　而根据最新的统计数据，经济开发区所处的屯溪区2007年的财政收入总规模也不过2.8亿元，整个黄山市2007年的财政收入也仅20亿元。这意味着，以碧桂园项目的开发周期为五年计，如果将其所能提供的各种税费收入平摊到每一年，则可使屯溪区下一年的财政规模在2007年的基础上增长50%。对于黄山市财政而言，这也算是一笔不小的收入。


　　正是因为看到这一点，黄山永佳房地产开发有限公司销售经理彭勇涛认为，未来旅游地产将是黄山房地产市场的热点。“去年黄山的游客已经达到1500万人次，平均每个人在黄山消费500元，那将是一个多么可观的数字！”但关键是，这些游客在黄山的消费会与别墅这样的住宅有关吗？


　　与此同时，中心城区房价突破3000元/平方米对诸多黄山市民而言已经难以承受，对于价格更高的别墅，购买力相对较低的本地人显然难以成为其主要的消费客户。但这些旅游地产项目的大批开发，却给黄山市民一个心理预期：这些项目将会引入更多的外地投资者来购买黄山的房产，由此将带来房价的攀升。


　　但记者在黄山采访多位房地产业内人士时，他们对黄山市住宅市场目前外来投资比例的估计都在10%左右，最多不超过20%。就连当初在杭州等地成功推介的广宇·江南新城，在2006~2007年期间都没有再到外地推介过。程前龙表示，这两年仅本地的购房者，都已处于供不应求的状况。“连续几年集团都希望我们去参加杭州的房交会，结果我们连资料都没交。”


　　实际上，外地投资者进入黄山市投资房产的高峰出现在2004年，当时包括黄山广宇在内的一批浙江开发商将其在黄山开发的项目带到杭州等地进行推介，由此启动了黄山市房地产市场的上涨。当年，也是黄山市房价上涨幅度最高的一年。


　　3年后的今天，黄山市的购房群体已经以本地人为主。但在这期间，黄山并没有形成一个成熟的二手房交易市场。外来人口又少，租金也难以上涨。一旦未来黄山房地产市场出现任何异动，直接受到冲击的将是黄山本地人。


　　洪光表示，其实黄山房产市场一直都是跟随性的，而不是主导性的。当上海等一、二线城市房价出现上涨时，黄山市场可能半年后才会开始上涨，可一旦这些城市的房价下跌，也许不用一个月，黄山的房价也已经开始下滑。“在其他城市房价出现调整时，黄山不可能是避风港”。